不動産開発の市場動向
国内の不動産開発市場は、大都市圏における大規模な再開発プロジェクトが進行しているほか、インバウンド需要の回復によるホテル・商業施設の開発意欲の高まりを受け、堅調に推移しています。また、EC市場の拡大を背景とした高機能な物流施設の需要は引き続き旺盛です。
近年では、脱炭素社会の実現に向けたZEH（ゼッチ）やZEB（ゼブ）といった環境配慮型物件への関心も高まっており、新たな付加価値となっています。一方で、建設資材の高騰や深刻な人手不足による建設コストの上昇、金利の変動リスクといった課題も顕在化しています。こうした事業環境の変化に対応し、開発力や事業ポートフォリオの強化、あるいは事業承継を目的としたM&Aが活発に行われています。
不動産開発のM&Aのポイント
ポイント①：保有資産（アセット）の価値と将来性の見極め
不動産開発会社のM&Aにおいて、企業価値評価の根幹をなすのが、保有する土地や開発中のプロジェクト（仕掛案件）といった資産の評価です。帳簿上の価格だけでなく、立地、周辺の開発計画、法規制、将来的な用途変更の可能性など、多角的な視点から「真の価値」を見極めることが不可欠です。
特に、将来性の高い優良な開発用地をどれだけ保有しているかは、M&A後の事業成長を大きく左右します。デューデリジェンスの段階では、不動産鑑定士などの専門家を交え、資産の物理的・法的な調査を徹底し、隠れた瑕疵や権利関係のリスクがないかを精査することが極めて重要となります。
ポイント②：事業を支える人材と専門ノウハウの承継
不動産開発事業は、用地の情報収集から企画、許認可取得、近隣交渉、販売戦略まで、一連のプロセスに高度な専門知識と経験が求められる「人が資本」のビジネスです。そのためM&Aにおいては、こうしたノウハウを持つ役員や従業員、特に地域の情報や人脈に精通したキーパーソンが、M&A後も継続して事業に貢献してくれるかどうかが成功の鍵を握ります。
譲渡企業の従業員の処遇や労働条件に配慮し、モチベーションを維持するための施策を検討するとともに、両社の企業文化を尊重し、スムーズな組織融合を図る視点が不可欠です。
ポイント③：許認可・法規制に関するリスクの精査
不動産開発は、都市計画法、建築基準法をはじめとする複雑な法規制や行政手続きと密接に関わっています。M&Aを検討する際は、対象企業が手がけるプロジェクトが、必要な許認可を適正に取得しているか、関連法令を遵守しているかを徹底的に確認しなければなりません。
万が一、許認可の不備や法令違反がM&A後に発覚した場合、開発計画の遅延や中止、予期せぬ行政指導や罰則など、事業の根幹を揺るがす重大なリスクに繋がりかねません。法務デューデリジェンスを通じて、許認可の状況や行政との協議履歴などを詳細に調査し、潜在的なリスクを事前に洗い出すことが重要です。
地域別売却希望平均価格
- 0円
- 1円
- 10万円以下
- 100万円以下
- 300万円以下
- 500万円以下
- 1,000万円以下
- 1,000万円〜3,000万円
- 3,000万円〜5,000万円
- 5,000万円～1億円
- 1億円～2億5,000万円
- 2億5,000万円～5億円
- 5億円〜10億円
- 10億円〜15億円
- 15億円〜20億円
- 20億円〜50億円
- 50億円〜100億円
- 100億円以上