「無人運営」が魅力のレンタルスペース！2人の100万円から始まった失敗と成功のストーリー

＜中小企業のM&A・売却事例＞

• ➤　最大で全国42店舗に拡大、コロナもむしろ「追い風」に
• ➤　事業拡大のため、M&Aで運営の効率化と資金調達を狙う
• ➤　奇抜な部屋＆立地で失敗……そこから得た貴重な学び
• ➤　本業だからこそ、参入障壁が高い大規模スペースに挑戦

スタッフを置かずに遠隔からでも運営でき、参入しやすい事業として人気を集めるレンタルスペース事業。

大阪に拠点を構える株式会社システリアは、関西エリアを中心に多数のレンタルスペースを展開する企業です。

同社は主にパーティースペースを手掛けており、今回は広島市中心街にある2店舗の譲渡を決めました。

その大きな理由は、管理が行き届く本拠地近郊に事業を集中させるためです。

レンタルスペース運営を副業から始めたという代表の小山諒輔さん。

共同で運営する株式会社エミーナの代表、新嶋美架子さんとともに、これまでの経緯や具体的な運営の工夫、2人が抱く思いについて詳しく語っていただきました。

【最大で全国43店舗に拡大、コロナもむしろ「追い風」に】

-　まずは御社を立ち上げた経緯や、これまでの歩みについて教えてください。
小山：私は新卒でハウスメーカーに入社し、約10年間、営業の仕事をしていました。

その傍らで副業にも挑戦しながら、2019年の6月頃、もともと知り合いだった新嶋と一緒にレンタルスペースを立ち上げました。

お互いに50万円ずつ資金を出し合って2店舗作ったところ、初月から勢いよく利益が出たんです。

私は会社員としての給与があったので、利益もすべて再投資し、そこから約2年半で最大43店舗まで拡大しました。

ある程度収入が増えてきた2020年の12月には会社を退職し、個人事業主から法人化して、専業でレンタルスペースを運営しています。

-　レンタルスペース事業に着目した理由・きっかけはなんでしょう？
小山：私たちはもともと不動産投資に興味があったんです。色々なセミナーにも行って情報収集していましたが、やはり元手が必要なビジネスなので厳しいなと。

そんな中、とある本を読んでレンタルスペース事業のことを知りました。

レンタルスペースは、無人＝人を雇わずに運営できる点で魅力に感じました。新嶋はもともと飲食店を経営していて、人を雇うことで苦労したようですし。

新嶋：そうなんです。その苦労があったので、人のマネジメントはできないというところから、まず不動産投資に興味を持って、レンタルスペースに行き着きました。

小山：そして、もともとは貸会議室をやるつもりで物件を探していたんです。でも、 東京でパーティースペースが増えているのは知っていたので、その流れは必ず大阪にも来るだろうと予測し、思い切ってその分野で展開することにしました。

-　初めての挑戦で、最初から利益を出せたポイントはどこにありましたか？
小山：当時はレンタルスペースの数が非常に少なかったので、やはりタイミングがよかったのは大きいと思います。特にパーティースペースについては、その頃の大阪にはほとんどありませんでした。

新嶋：パーティースペースに強いポータルサイト「スペースマーケット」のサービス開始が2014年。その頃からじわじわとパーティースペースが増えてきた印象ですね。

レンタルスペースはポータルサイトの集客力が強いので、そこに掲載するだけで予約が入る利点があります。

ですので、当時も今も、私たちは特別な「集客ノウハウ」を持っていません。ポータルサイトから大きく集客できるので、 本当に初心者でも始めやすいビジネスだと思っています。

-　2019年〜2020年の立ち上げとなると、コロナの影響は受けなかったのでしょうか？
小山：むしろ、コロナが追い風になった部分もあるんです。飲食店が休業したことによって、外で飲み会ができなくなり、逆にレンタルスペースに集まるニーズが増えました。コロナで増えた需要もあるということですね。

ただ、大人数の集まりはやはり難しくなったので、20人、30人集まるようなパーティースペースは厳しかったと思います。 私たちはたまたま小さな箱、多くても定員10人程度のスペースを展開していたため、運がよかったんです。

-　数多くの店舗を展開していますが、それぞれ部屋の特徴は異なりますか？
小山：全国的に出店してエリアの検証もしましたし、店舗の規模も大・中・小と色々試しました。

デザインも女性的・男性的・中性的な感じといくつかのパターンを作って傾向が見えてきたので、 今はある程度「成功の型」がわかっています。

基本的には、利用者に沿った店舗設計が必須です。パーティースペースに関しては10代から20代、30代ぐらいの女性が1番のボリュームゾーンなんですよ。

ですので、やはりそこにウケるサービスやデザインを考えなくてはいけません。加えて、エリアごとの特性も考慮する必要があります。

新嶋：最近では「推し活」用途で使われることもすごく増えています。みんなで集まって、好きなアイドルのライブを鑑賞したり、誕生日会をしたり。

東京では、韓流の聖地・新大久保あたりで推し活用のスペースが流行っているようですね。

-　店舗を拡大していく中で、どんな点に苦労しましたか？
新嶋：最初は不動産屋さんに1件1件飛び込んで、物件を探して回りました。当時は認知度も低く、レンタルスペースを説明するところからでしたね。

ただ、その中で知り合った営業の方が今も熱心に探してくれるので、人のつながりの大切さを実感しています。

小山：レンタルスペースに前向きで、積極的に物件を探してくれる営業さん探し。これが私たちのキーポイントになりました。

新嶋：特に東京都内では、レンタルスペースが広がった分悪い評判も耳に入ってくるので、不動産屋さんとの交渉が難しいんです。

お断りされるケースも多くて、その営業さんいわく、都内だと100件電話したうち1〜2件許可が出るかどうかだと。成功か否かは立地で7割～8割決まってしまうので、物件探しと交渉をお任せできるのは心強いです。

（システリアさんが運営しているレンタルスペース①）

【事業拡大のため、M&Aで運営の効率化と資金調達を狙う】

- 今回、広島市内の2店舗を売却した理由をお聞かせください。
新嶋：そもそも売却を考えた理由は、やっぱり事業の拡大です。

そのために私たちに必要なことが2つあって、1つ目は運営の効率化、2つ目は資金調達だったんですね。

これまで40店舗以上作ってきたものの、どうしても管理の手が回らなくなりました。そこで 「年間100万円の利益が出るスペースを10部屋」ではなく「年間500万〜1000万円出せるスペースを2〜3部屋」持つ方が効率的じゃないかと考えたんです。

とはいえ、大きな部屋を作る資金は不足しているため、その調達も兼ねて今回のM&Aに至っています。

小山：どのスペースも私たちにとってすごく大切で愛着もありますが、 40数店舗もあると、メンテナンスが全く行き届かない状態でした。

手を加えると売り上げが伸びるのもわかっていますし、せっかくならお譲りしてさらに伸ばしていただきたいと思ったんです。

- 事業の売買については、もともと考えていたのでしょうか？
新嶋：実はこれまでTRANBIさんで複数売却させてもらい、今は29店舗まで減っていますが、 もともとは売却できるとは思っていませんでした。

ただ、レンタルスペースを運営する中でコンサルの依頼をいただくことも増え、やはりゼロイチで立ち上げるのは難しいことだと、客観的に捉えられるようになりました。

そこで、コンサル生に無償でスペースを譲ったことがあるんです。

すごく喜ばれたし、私たちが運営していた時よりも手をかけられるので、結果的に売り上げが伸びました。

そうした経験から、事業譲渡が気になり始め、レンタルスペースM&Aの波に乗った形です。

- 今回最終的に譲渡された買い手様は、どのような基準で選ばれましたか？
小山：まず、お人柄がすごく素敵だったという点です。 そしてスペースのすぐ近くにお住まいだったので、管理が行き届くだろうと。

やっぱり私たちは、できれば近くの方に譲りたいという思いがあります。

他にもすごく積極的な方がいらっしゃいましたが、遠方にお住まいだったので、結局今回の方に決めました。

今回に限らず、お譲りする相手はやる気を持っている方がいいですね。「レンタルスペースは手間がかからない、ほったらかしでも利益が出る」と言われますが、私はあくまで「投資ではなく事業」だと思っています。

ある程度は手をかけて、売り上げを上げるための試行錯誤は必要ですし、熱意や意欲の部分はとても重視しています。

- 今回は480万円で譲渡されています。この価格はどのように決めたのでしょうか？
小山：かなり単純ですが「直近年間利益の2年分」を1つの基準にしています。あとは什器代などを少し乗せるような形です。

3年分で提示したこともありましたが、やはり申し込みが少なくなったので、2年〜2年半分ぐらいがベストだとわかりました。

新嶋：レンタルスペースは流行りのビジネスと捉えられることも多く、3年後はどうなるか不安だとおっしゃる方もいます。

そのため「2年で回収できるなら、リスクも少ないしやってみたい」と思われるようです。

ちなみに今、少し広めのスペースを900万円で出していますが、やっぱり金額が上がると引き合いが一気に減る実感があります。

私たちの場合、500万円以上になると申し込みが少なくなりますね。

- 他にも多くの売却案件がある中、買い手様へアピールしたことはありますか？
小山：レンタルスペース事業は、デザインのトレンドも変わりますし、何もしなければ徐々に売り上げが落ちてきます。

でも、適切なテコ入れをすると必ず回復できるので、お譲りする方にはそういったアドバイスもしています。

新嶋：これまで譲渡する方には、私が運営コンサルとして数ヶ月間一緒にフォローする形を取ってきました。

レンタルスペースの事業譲渡案件はすごく多いですし、サポート体制を付加価値として提供しています。

- 引き継ぎの際に難しかったこと、困ったことは何かありましたか？
小山：そんなに困ったことはないですね。聞かれる内容もだいたい同じなので、それは動画でお渡ししています。

たとえば、AサイトとBサイトで予約カレンダーを連携する方法も、動画を見ていただければわかるようにしています。

ただ、譲渡月をまたいで予約が入っている場合は、引き継ぎが結構ややこしいんです。

集客サイト上で新しいアカウントを作成すると、ゲストに予約を取り直してもらわなくてはいけません。ですので、可能であれば準備期間が長いほうがいいとは思います。

- これまでの事業譲渡において、苦労した点があれば教えてください。
小山：「情報を取りに来る」という方も結構多く、どこまで開示したらいいのかという見極めは難しかったですね。

最初の面談なんて、わざわざ遠くから来られているので、2人で接待するような雰囲気だったんですけど（笑）経験を重ねる中で、見極めるポイントがいくつかわかってきました。

まずはレスポンスの早さ。興味がある買い手さんは当然返信も早いですし、真剣度が高い方はそれがとても顕著でした。

そして具体的な質問が多いことですね。利益など数字の部分だけ聞いてこられる方は、事業そのものに対する関心は低いのかなと。

私たちとしても、基本的に早い段階でオンライン面談をするようにしています。面談を嫌がる方は難しいと思いますし、そこである程度わかりますね。

新嶋：スモールビジネスなので、ノウハウだけをもらいに来る方は本当に多いんですよね。Zoomで直接お話しするとそのあたりが見えてきます。

たとえば、引き継いで運営する際に必要な情報と、1人で立ち上げるのに必要な情報は違うじゃないですか。具体的な物件探しについての質問など、立ち上げ前提の目線だなと感じることはあります。

（システリアさんが運営しているレンタルスペース②）

【奇抜な部屋＆立地で失敗……そこから得た貴重な学び】

- レンタルスペースを運営する中で、何か失敗談はありましたか？
小山：大阪に「アメ村（アメリカ村）」という若者が集う街があり、レンタルスペースのニーズも高いので、ちょっと奇抜な部屋を作ったことがありました。

内装も黒くハードにして、かなり尖った雰囲気のスペースです。トレンド発信地でもあるので、コスプレイヤーや“やんちゃな層”に使ってもらえたらと思ったんですよ。

しかし、結果的にコケました。あくまでレンタルスペースのボリュームゾーンは20代、30代の女性なので、一部の層にウケてもうまくいかないと学びましたね。

新嶋：あとは立地で失敗したこともあります。それまでは確実に若者が多く集まる繁華街に出店してきましたが、成功の方程式がある程度できてくると挑戦したくなったんです。

具体的には、大阪のなんば駅から一駅離れた大国町という場所に出しました。若者が多く住んでいるエリアです。

すごくオシャレなデザイナーズマンションに、お金をかけて今までにないデザインを作ったのですが、初めて赤字を出してしまいました。

結局そこは住む街ではあっても、遊びに集まるエリアではなかったんです。やはり立地が最重要だったと痛感しました。

- お客様とのトラブルで、これまで大変だったことはありましたか。
新嶋：スペースの清掃は委託していますが、基本的にはセルフクリーニング、つまりゲスト自身で掃除をして帰っていただくシステムです。

ですので、ごくまれに部屋を荒らされたり、酔っぱらって嘔吐してそのまま帰られたり……そして次の利用者からクレームが来る、ということが年に数件発生します。

幸い弊社は、大阪に多数スペースを展開しているので、他店舗の空き状況を調べてそちらに移動していただくことが可能です。

最悪の場合は返金対応になりますが、極力そうならないようルールを設けて対策しています。

小山：このあたりは無人運営の難しさですね。毎回ではコストがかかってしまうので、3組～4組に1回は清掃を入れていますが、どうしても一定のリスクがあるとは思います。

- 予約数を増やすために取り入れた工夫があれば、教えてください。
小山：最近ではポートレート撮影やYouTube撮影といった利用目的も多いんです。

そのため、日当たりのよさを重視したり、撮影スポットを作って映える工夫をしたりと、複合的にニーズを満たせるよう考えています。すると、テレビ取材やインタビュー収録のような使われ方も増えてきました。

また、エリアによってはゴミを捨てにくい場所もあるため、ゴミを置いて帰りたいニーズに応えて「ゴミ回収オプション」も作っています。

新嶋：広めのお部屋の展開に合わせて、ケータリングサービスの紹介も始めました。会議の後に懇親会をしたいというニーズも増えているからです。

- 集客のためのWebマーケティングはどうしていますか？
小山：運営しているスペース一覧を掲載した、簡単なページは用意しています。SNSやリピーターのお客様に対して、割引などのお得な情報を届けるようにしていますね。

新嶋：ただ、スペースマーケットやインスタベースといった集客サイトがSEOも強いので、そこに太刀打ちはできません。

それに費用対効果を考えると、パーティスペースは集客サイト1本でも十分回せます。でも、大きいスペースではこれまでと違う層を取り込みたいので、Google広告も検討しているところです。

- 内装やデザインについては、どのように身につけたのでしょうか？
小山：もともと趣味でインテリアが好きなのもありましたが、 自分でもインプットしながら、実際にレンタルスペースを作ってアウトプットを続けることで、少しずつ磨かれてきたと思っています。

今振り返ると、最初の1、2店舗目なんて、本当に恥ずかしいほど普通の部屋だったんですよ。

家具屋さんを見に行ったり、流行りを学んだり、お客様の声を取り入れながらここまで来ました。 簡単に内装を変えられて、壁紙やレイアウトをいじるだけで売り上げが伸びるのは、レンタルスペースのいいところですよね。

- 今後のレンタルスペースの市場については、どのように見ていますか？
新嶋： 今回譲渡した広島エリアについては、まだまだ競合も少ないですし、この後も本当に安定して売り上げを伸ばされると思います。

小山：人が集まるところであれば集客が見込めるので、都心は飽和状態になってきているエリアもありますが、 まだまだ開拓できる地方都市もあるはずです。

新嶋：人口が少ない田舎町では、レンタルスペースがまだ認知されていないので、実際は難しいですよね。 正直、出してみないとわからないところもあります。

広島でパーティースペースの1店舗目を出したのも私たちでしたが、「1ヶ月間何も予約が入らない」という、他県ではない状況だったんです。

でも、2ヶ月目からポツポツ入り出して今に至るので、思ったより早く安定はしましたが、やっぱり時間はかかりました。「ニーズはあるけど認知がない」という状況だったわけです。

（あまりうまくいかなかったレンタルスペース）

【本業だからこそ、参入障壁が高い大規模スペースに挑戦】

- 今後の動き方として、どのような方針を考えていますか？
小山：コロナの状況が落ち着いてきて、大人数の集まりもかなり増えているので、今は広めのスペースを増やしています。直近で作った部屋は50人入るスペースです。

新嶋：小さな部屋はどうしても賃料が安く、利益も小さくなります。

レンタルスペース事業は手軽に始める方も増えていますが、 私たちは本業で運営しているからこそ、あえて参入障壁が高く、かつ大きな売り上げが見込めるスペースを狙っています。

小山：なお、当面は2人で運営していくつもりです。清掃マネージャーの方はいますが、新たにスタッフを増やして事業拡大する予定はありません。

「無人」が魅力の事業ですし、あくまで限られたリソース内での挑戦です。

（現在挑戦している大型のレンタルスペース①）

- 御社では、事業買収の予定はないのでしょうか？
小山：レンタルスペースを買うことはなさそうです。というのも、 私たちは物件探しやデザインは得意なので、作ってしまった方が確実だからです。

もし買ったとしても、かなりテコ入れが必要でしょうし、結局手間がかかるなら立ち上げた方が楽だと思います。

新嶋：ただ、別の事業は買ってみたいです。コインランドリーのような、無人で運営できる実店舗の案件はちょっと気になっていますね。

- これから同じようにレンタルスペースの事業譲渡を考えている方へ、何かアドバイスがあればお聞かせください。
小山：アフターフォローを気にされる方が多いので、その体制を考えておくといいですね。皆さん「買ったはいいけどうまく運営できるのか」を心配されますから。

安心してもらえる文言や、面談時にお伝えする内容は、きっちり考えておくべきかなと思います。

新嶋：小さなビジネスを事業継承される方は「譲り受けた月から利益を出したい」「赤字リスクを減らしたい」という思いがあるはずです。

だから私たちとしては、これまで以上の売り上げが立つよう、しっかり再構築してお渡ししています。

具体的には、サイトのリスティングを作り込むお手伝いをしたり、同じように運営できるよう、まずは弊社のシステムをコピーしてもらったり。

そういった、安心して運営してもらえる仕組みを作っておいたほうがいいですね。

小山：それから、譲渡する時期も大切です。パーティースペースなので時期によるバラつきはありますが、いきなり閑散期だったら申し訳ないので。

新嶋：私たちは利益が出るスペースしか譲渡していませんが、難しい時期には「この時期は売り上げが良くないので」としっかりお伝えして、相手を不安にさせないように気を付けています。

小山：買ってから「こんなはずじゃなかった」と思われるのが一番嫌なので、すべて正直に事情を話すようにしていますね。悪いことでも必ずお伝えする姿勢が大切だと思います。

（現在挑戦している大型のレンタルスペース②）

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■今回システリアさんが譲渡（売却）した案件はこちら

「広島市内レンタルスペース２店舗遠隔運営も可副業にも」

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