【利回り20.0%】徳島・認可保育園テナント収益不動産・新築6年（合同会社持分譲渡／取得税ゼロ）

財務情報

案件概要

• 所在地
• 中国・四国＞徳島県＞南部
• 従業員数
• 5人以下
• 譲渡資産
• 不動産,設備,営業権・FC,ウェブサイト・アプリ
  賃借員との賃貸借契約
• 譲渡理由
• 後継者不足のため(事業承継)
  代表の年齢が高齢であり、後継者がいないため
• 売却希望時期
• 指定なし
• 更新日
• 2026-05-14

※外部サービスのアカウントなどの譲渡は運営会社等により禁止されている場合があります。交渉過程で十分にご確認ください。

ビジネスモデル

• 事業内容
• 徳島県内にて、収益不動産（区分所有建物の一部区画）を保有し、長期賃貸借契約に基づいて単一テナントへ賃貸する不動産賃貸業を営んでいます。
  当社が区分所有する商業用ビル一部区画（準耐火構造・2階建）を、保育・教育サービスを提供する事業者へ10年契約で賃貸中です。残存契約期間は約4年、以後は短期サイクルでの自動更新条項付きで、テナント側からの解約申入がない限り契約継続となる構造です。
  月額賃料 約83万円・年間賃料収入 約1,000万円。賃借人が建物の日常管理・修繕費用を全面的に負担する手離れ型契約のため、オーナー側の運営工数は月1〜3時間程度です。直近期 営業利益 500〜600万円規模、正常収益力（EBITDA）約800万円規模で、設立以降安定した黒字運営を継続しています。
  譲渡スキームは合同会社の持分100%譲渡（株式譲渡相当）。買主は会社が保有する不動産・賃貸借契約・借地権・借入金等を包括的に承継する形となり、不動産取得税・登録免許税は発生しません。
• 主な顧客
• 主要取引先は1社のみ。保育・教育サービスを提供する株式会社で、自治体認可施設を中心に複数の運営実績を有する中堅規模事業者です。業歴10年以上。
  当該テナントは当該物件の主要部分について自身の所有権益を有しており、本物件を「自社所有＋自社賃借」の複合形態で運営しています。事業の自治体認可も当該住所と一体で取得しているため、立地変更には認可の取り直しが必要となり、構造的に撤退が困難な関係性となっています。
  契約開始以来、賃料の遅滞・未収は一度も発生しておらず、月次の自動振込により安定的に入金されています。敷金として月額賃料の2ヶ月分を当社にて預託中。
  テナントは現在、当該建物にて関連事業の新規展開も検討しており、事業拡大の方向で動いています。撤退ではなく拡張側のシグナルが出ている点も、賃料継続性を支える重要な材料です。
• 製品サービス
• 提供しているのは、長期賃貸借契約に裏付けられた「安定的賃料収入」そのものです。
  ①物件: 徳島県内の地方医療施設近接エリアに所在する築浅の準耐火構造2階建。幹線道路沿いで車アクセス良好。
  ②契約: 10年契約（残存約4年）・以後2年ごとの自動更新条項付き・月額賃料 約83万円。建物の日常管理・修繕費はテナント全額負担。
  ③構造的特徴: テナント側にも当該建物への所有権益があり、撤退時には自社所有部分の整理が必要となるため、構造的に撤退困難な関係性。さらに認可事業の許可が建物住所と紐づくため、立地変更には認可の取り直しが必要。これらにより、契約上の違約金条項に加え、実質的な撤退リスクが極小化されています。
  ④利回り水準: 持分譲渡対価ベースで想定表面利回り 約20.0%。全国一棟マンション平均（7%台）の約2.6倍、地方優良収益不動産Cap Rate標準（10〜12%）の約1.8倍と、市場平均を大きく上回る希少水準です。
• 製品・サービスの販売・提供方法
• 単一テナントとの直接賃貸借契約（普通借家・10年契約）に基づき、賃料を月次で受領する形態です。
  【契約形態】
  ・契約種別: 事業用普通借家契約
  ・契約期間: 10年（残存約4年）・以後2年ごとの自動更新
  ・賃料支払: 翌月分を前月末日の1営業日前までに振込
  ・支払方法: 自動振込（複数金融機関に対応）
  ・敷金: 月額賃料の2ヶ月分を預託中
  ・解約: 契約上の解約予告期間および違約金条項あり
  【オーナー側の業務】
  賃料は自動振込のため、月次の入金確認のみで完結。建物管理・修繕の発生時はテナント側で完結する契約構成のため、オーナー側の対応はほぼ発生しません。年次の業務は決算処理（顧問税理士に委託）、固定資産税納付、地代支払い程度で、実工数は月1〜3時間程度です。
  【顧問契約】
  顧問税理士1社と継続契約中。承継時に契約継続または変更を選択可能です。
  新規テナント獲得や営業活動は不要で、買主側で行うべき継続業務は限定的です。
• 事業の強み/差別化ポイント
• ①表面利回り約20%という突出した水準
  持分譲渡対価ベースで利回り約20.0%。全国一棟マンション平均（7%台）の約2.6倍、地方優良収益不動産（10〜12%）の約1.8倍と、市場平均を大きく上回る希少水準です。
  ②テナント側の所有権益による撤退コスト極大
  テナントが当該建物の主要部分に自身の所有権益を有しており、撤退には自社部分の整理が必要となる構造的に動けない関係性。一般的な賃貸借契約より遥かに強固な賃料継続性を実現しています。
  ③認可事業による立地固定効果
  テナントの認可は自治体取得済み。事業認可は当該建物住所と紐づくため、立地変更には認可の取り直しが必要であり、事業継続上の縛りが二重に効いています。
  ④築浅・低劣化の優良物件
  新築から数年経過の準耐火構造2階建。劣化リスクは限定的で、大規模修繕の発生確率も向こう10〜15年は低位です。
  ⑤手離れ100%・オーナー業務ほぼ発生せず
  建物管理・修繕費は全額テナント負担。オーナーは公租公課のみ負担し、月次工数は1〜3時間程度。本業との兼業や遠隔地保有が容易です。
  ⑥持分譲渡スキームによる取得コスト圧縮
  合同会社の持分譲渡（株式譲渡相当）のため、不動産取得税・登録免許税が発生せず、買主の初期コストを数百万円規模で圧縮可能です。
• 補足情報（事業の課題や買い手への注意事項などがあれば記載しましょう）
• 【承継対象に関する注意事項】
  本案件は合同会社の持分100%譲渡スキームです。買主は会社が保有する以下を一体で承継する形となります。
  ①不動産: 当社が区分所有する建物の一部区画は、持分譲渡により会社内に残存したまま買主側に引き継がれます。所有名義変更は発生せず、不動産取得税・登録免許税はかかりません。土地の事業用定期借地権・賃貸借契約・附属設備等も会社の権利義務として一体的に承継。
  ②長期借入金: 金融機関2行（信用金庫1行＋政府系金融機関1行）からの長期借入金 約5,000万円規模を、買主側で承継いただきます。前代表に付されている個人連帯保証は、買主側責任にて金融機関と協議のうえ解除・組み換えを実施いただく前提です。本借入金は譲渡対価の構成要素（連帯保証解除分）に反映済みです。
  【留意点】
  ①単一テナント物件のため、長期的にはテナント事業継続性のモニタリングが必要です。ただし、上記の構造的な撤退困難性により、実質的なリスクは限定的と評価しています。
  ②土地は借地（事業用定期借地権）のため、借地権の更新交渉が将来的な論点となります。地主との関係性および地代支払履歴は安定的に推移しています。
  ③テナントの所有権益部分（当該建物の他区画）は本譲渡の対象外です。あくまで当社が区分所有する部分のみが譲渡対象となります。
  【DDフロー】
  意向打診・NDA締結後、決算書・契約書・登記情報・抵当権情報等のDD資料を段階的に開示いたします。基本合意書（MOU）締結→デューデリジェンス→最終契約締結→クロージングの標準的なプロセスを想定。標準で約3〜4ヶ月のスケジュールを見込んでいます。
• 追記事項

その他の案件情報

• TRANBI以外にM&A業者等を利用して事業の譲渡を検討していますか？
• いいえ
• 事業の譲渡に際して何を最も重視されますか？
• 価格
• 事業の一番の魅力は何ですか？
• 顧客関係
• 事業の譲渡によって、顧客、取引先、仕入先、従業員等との関係に何らかの悪影響が出る可能性はございますか？
• いいえ
• 事業を売却した後も経営者として経営を続けたいですか？
• いいえ
• 過去、法令違反や業務改善命令等を受けたことはございますか？
• いいえ
• 過去、税務調査等により重要な指摘事項を受けたことはございますか？
• いいえ
• 経営者不在でも自走は可能ですか（事業運営は滞りなくまわりますか）？副業での運営は可能ですか？
• いいえ
• 買い手に必要な資格はありますか？
• 未回答
• 会社の株主、取締役、従業員、取引先、仕入先等に反社会的な組織・人が存在しますか？
• いいえ